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房地产泡沫的成因探析

时间:2021/9/23 10:26:17 点击:276

1居民收入提高

    居民收入水平在稳步提高,2019年我国农村居民的人均可支配收入达到16021元,全国水平为30733元。显然,这种收入的提高形成了房价泡沫产生的宏观基础。另一方面,我国在很多方面的社会保障政策福利还比较滞后,尤其是一些私营企业对职工养老、职工医疗等保障还相对较低,这会使我国居民普遍形成低消费、高储蓄特点。因此,百姓基于预防需求寻求财富的保值增值渠道,而股票和房地产市场则成为人们将每年增加的储蓄用于投资的最主要目标。股票的投资相比风险更高,而房价的稳定持续走高使房地产成为百姓更为常见和稳定的投资品。于是,因居民收入提高带来的房价提升成为泡沫滋生的重要基础性原因。

2利率政策与信贷政策

   另一方面,利率与信贷政策也是需要重点关注的宏观层面信息,房地产市场是资

金密集型行业,获取的资金既可以降低其开发成本,又可以刺激来源于贷款的房地产消费,因此,利率的上下浮动就显得尤为重要。对房地产开发商这个供应者来说,当销售收入大于开发投入成本时,其投资和开发就会增加。同样地,在做出投资决定时个人也会关注利率。说明利率所产生的影响需要结合相关经济学理论,阐述利率变化导致房地产市场泡沫形成的过程。

    首先,在需求方面。近几年来,考虑到高额难以承担的价格,多数人群会选择抵押贷款的方式购买房屋。运用经济学知识分析住房需求,同利率一样存在收入、替代效应。具体地说,利率上升将使人们的房地产抵押贷款利率提高,从而导致个人房贷月偿还额大幅增加,可能无法偿还每月债务。因此利率偏高的时候,大多数人会选择抑制投资需求。随着利率下降,人们用银行存款来满足住房需求或投机性需求,而且因为利率下降还会导致投机成本的降低,因此,人们会加大对房地产业的投资力度,在楼市供不应求的情况下,楼市价格最终会上涨。同时,我们必须考虑机会成本问题,房屋租金、房价与利率之间存在着密切的联系,它们成为人们决策的基本指标。一般而言,贷款利率越低,购房成本就越低,这将增加需求,也即增加房价上涨预期,因而需求的加大当然会导致房价上涨。

    其次是房地产供给效应。房企在进行投资决策时关注资金边际收益和利率。在某种程度上,利率变动会直接影响房企的融资成本和费用,进而间接影响市场供给。地产开发商本身就具有赢利目的,在选择投资项目时,首要考虑的是开发成本和预期收益问题,只有当收益大于成本时,地产开发商才会加大投资力度,也就是说,只有当资金收益大于利息时,房企才会将更多的精力投入市场以获取利润。当利率较高的时候,成本相应增加,预期收益下降,最终反映出来的就是相关投资减少。在此期间,假设住房需求在房地产市场中不变,于是房价将上涨,反则反之。此外,在房地产市场中,不可避免地会有一部分投机者试图依靠买卖房屋的差价获利,当收益大于成本,针对房地产的投资便会增加。利率较高意味着投机成本的相应提升,因此投机者会转而购买其他产品。因此存量房的供给增加将影响价格,逐步形成下跌势头。反之利率下降时,对投机者来说,其成本将得到相应的降低,因此,由于预期收益增加,投机者倾向于减少目前持有的房屋的销售,选择等待房屋价值上升之后再出售,此时,假设需求不变,供给的下降将会抬升房价。

    再来,信贷政策。众所周知,银行的贷款通过增加或减少贷款的数量来发挥影响经济的作用。当国家实施扩张性货币政策时,普通民众和房企都能更容易地获得融资,融资成本的降低必然会在各类投资者的行动中表现为消费的增加。相反如果实施的是紧缩性的货币政策,融资成本也会因资金不足而受到阻碍,各方面的投资消费也会相应减少,可见信贷政策的影响。另外,信息不对称的存在,使房地产投资某些方面取决于企业净资产,而反映净资产的最佳方法是通过资产负债渠道,一般而言,净资产占比可以说明企业抵押物价值,如果存在抵押物不足的情况,一方面房企的贷款需求会相应降低,另一方面,银行的贷款意愿也会基于相应风险考量而下调。因此,在一定情况下,受到利率与信贷政策影响,市场将容易自身泡沫。

    3银行信贷带来的资金支持

    房地产业仅依靠房企和消费者经济实力很难支撑,因此更大头的至今都是来自以银行为代表的金融机构,获得资金便可以促进项目按时、顺利开发。伴随着金融机构的介入,信贷资金的流入同时也因其投资品的身份,成为投机者的投机行为标的。另一方面,房地产供需双方的风险会以相对容易的方式转移给银行,考虑到房地产在一定程度上可以起到保障资本充足率的作用,因此,反过来看银行也十分欢迎房企,为他们提供信贷的行为助涨了泡沫,受金融支持便会进一步推高房价。同时由于有许多投机者从银行获得了信贷资金的支持,市场需求的不断增长反应在房地产上就表现为价格的飞涨。于是,飞涨的价格再一次偏离了基本价值。这就是房价泡沫的循环膨胀机制,如果此时没有很好的控制住泡沫,最终就会带来泡沫的破裂。总体来看,银行等金融部门在泡沫生成上总是扮演着关键的角色。

    4国际资本的涌入

    我国金融业在科技进步和金融创新的发展浪潮下开始走出国门,国际资本也开始流入国内。资本市场的逐步开放,为国内市场的发展和国际投机资本的流入创造了机遇,但如果整体的流量过大,就会产生监管等一系列问题。考虑国际资本流动的目的也是为了获利,那么流入即会推动国内房价的上涨,最终形成房地产泡沫。反之,下跌的预期会使得国际资本选择逃离,当量大到一定程度,泡沫破灭便很轻易,相应产生经济的崩盘。

作者:不详 来源:
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